Судя по криминальной хронике и жалобам граждан, ситуацию на рынке жилой недвижимости безмятежной назвать нельзя. Насколько защищены при этом наши права, и как не ошибиться при выборе, ведь любая неучтенная «мелочь» может аукнуться неприятностями? Практика подсказывает: обращаться к надежным профессионалам за соответствующей экспертизой и досконально изучать все документы со своей подписью. Татьяна Куликова, имеющая мужа и двух малолетних детей, в 2021 году, на первый взгляд, поступила именно так. Присмотрев в частном секторе Хабаровска (переулок Севастопольский,14) подходящий дом, она наняла «Оценочную компанию Вариант». «Откуда мне было знать, — сокрушается сегодня Татьяна Владимировна, — что рыночная оценка недвижимости по действующим правилам может проводиться без технической экспертизы, на основании визуального осмотра и представленных продавцом документов?» К сожалению, внешний вид с отсутствием каких-либо перекосов оказался обманчивым, хотя деревянное строение по документам от его собственников числилось как жилое. По итогам оценки земли и здания Куликова под их залог оформила ипотеку в Сбербанке. По договору о купле-продаже 7 октября 2021-го между продавцами — супругами Гурскими и покупателем Куликовой, с учетом очевидного дефекта одной из стен, Куликова заплатила за деревянное строение площадью 55 кв. метров 1.3 миллиона и 1миллион за землю.
Это подешевле, чем за аналогичные здания без явных дефектов, но весь казус в том, что данный объект еще в 2020 году межведомственная комиссия Хабаровской мэрии признала аварийным, представляющим угрозу людям, и, следовательно, жилым зданием, то есть домом, уже не являлся. Комиссия выяснила, что брус, из которого сделаны стены и перекрытия, изготовлен из вторсырья и после постройки в 2005-м успел превратиться в труху. Причем данное заключение было выполнено по инициативе самих Гурских, купивших дом в 2017-м у предыдущего собственника, который его и построил. После заключения комиссии Гурские получили 1.9 миллиона рублей страховочных компенсаций от «Сбербанк Страхования». Тем не менее, аварийное состояние в отчете «Оценочной компании Вариант» отражено не было, поскольку проводившая рыночную оценку Галина Антонова о нем не знала. Иначе не стала бы делать оценку. По ее мнению, любой аварийный объект имеет нулевую или даже отрицательную стоимость, поскольку для его сноса и вывоза тоже требуются затраты. «Чтобы не оказаться разочарованным, — говорит мне Антонова, — покупателю нужна в первую очередь техническая экспертиза по интересующему его объекту». Купленное Куликовой «жилье» спустя год начало проваливаться по полу, стенам и потолкам и до сих пор не рухнуло, благодаря заплаткам и подпорками, сооружаемым ее мужем.
Татьяна Куликова возле купленного ею прогнившего "дома"
Куликова в отчаянии: «Я заплатила в пересчете по нынешним ценам более 1,8 миллионов рублей фактически не за дом, а за опасную рухлядь, в которой обитает моя семья. И плачу за нее ипотеку». Мэрия Хабаровска поставила меня в очередь на квартиру лет на двадцать, и не предложила хотя бы временное жилье». От себя добавлю: при этом мэрия одаривает квартирными сертификатами приезжих из Средней Азии, как будто они хабаровчане в шестом поколении. Кстати, по закону аварийное жилье продавать не запрещено, и одно время его по дешевке скупали, чтобы потом получить от государства солидную компенсацию или квартиру. С отменой компенсаций таким покупателям спекуляции прекратились и в здравом уме никто квартиры в бараках не покупает. При продаже аварийного дома (квартиры) закон обязывает продавца отразить его аварийное состояние в договоре, при этом банкам запрещено оформлять ипотеку, страховку и принимать в качестве оплаты маткапитал. Несмотря на это, Сбербанк ипотечный кредит Куликовой выдал и страховой договор с ней заключил, хотя сведения о том, что дом аварийный, у него имелись, так как он выплатил Гурским страховку перед его продажей. Сама Куликова была в неведении, поскольку в Росреестре такие сведения отсутствовали. Муниципалитеты обязаны по закону подавать их с 2022-го, но и сейчас в Росреестре от мэрии Хабаровска по адресу Куликовых «аварийной» информации нет.
Через год после злополучной покупки у Татьяны Владимировны родился второй ребенок, она решила перечислить Сбербанку свой маткапитал в счет ипотеки, на что в федеральном Пенсионном фонде ей сообщили, что дом аварийный, и в перечислении обоснованно отказали. «Так я впервые узнала, — рассказывает она, — что фактически не имею жилья. Одновременно краевое Минсоцзащиты без полагающейся проверки перечислило региональную часть маткапитала в размере 207000 в Сбербанк, который эту сумму отказывается возвращать. Ни Минсоцзащиты, ни представители городской мэрии не дали адекватных рекомендаций, как мне выходить из сложившейся ситуации. Я обратилась письменно к Гурским, но на компенсацию в добровольном порядке они не пошли, после чего подала судебный иск о возмещении ими ущерба, чтобы восстановить дом».
Техническая экспертиза бывшего дома опытным экспертом Денисом Мишкиным показала, что у него аж 114 баллов риска, что равносильно более 80% износа, и что на его восстановление требуется более двух миллионов. На мой вопрос к Гурским, пытались ли они востребовать через суд издержки с того, кто им продал сгнивший дом, они ничего не ответили. Оказавшись обманутыми, они не нашли ничего лучшего, как предложить аварийный хлам под вывеской хорошего дома через интернет. По словам Мишкина, к нему не раз обращались за экспертизой без указания имеющихся недостатков жилья, но обманывать покупателей не в его правилах. Для профессионала очень важна его репутация. То же с риелторами и оценщиками. Те, которые работали с Куликовой, не предоставили ей исчерпывающую информацию. Бывает и так, что собственники предлагают за наличные то, что официально не зарегистрировано. Или, скажем, одна часть дома законна, а другая является самостроем. Поскольку в Росреестр попадает не вся информация, желательно наводить справки в муниципальных органах по месту недвижимости.
Что же касается Куликовой, то аварийный объект ей продали как жилой дом, она требует возмещения ущерба от Гурских и от Сбербанка из-за недостоверных сведений, но без расторжения сделки, поскольку немалые средства вложила в обустройство участка и в спасение разваливающейся жилплощади. Судебные слушания по ее иску тянутся более года. В январе 2025-го судья М.Г. Константинова Хабаровского района по ходатайству ответчиков назначила рыночную оценку проданного Куликовой строения на момент купли-продажи. ООО «Оценка партнер», которое уже работало с Гурскими в 2021-м, насчитало без малого 1.3 миллиона при износе в 64%. Если верить этому оценщику, Куликова приобрела загримированную развалину по ее рыночной (?!) цене, и в таком случае Гурские ей якобы ничего не должны. Такой подход не выдерживает критики. Более убедительна методика у столичной консалтинговой группы «Новые горизонты»: рыночная стоимость объекта после признания его аварийным равна нулю и жильё полностью сносится. Для определения государственной компенсации берется стоимость аналогичного неаварийного дома, из нее вычитается нормальный неаварийный износ и получается искомая сумма. Поскольку здесь аварийный дом уже продан и продан подложно, было бы логично по решению суда провести техническую экспертизу и определить компенсацию для введенного в заблуждение покупателя на его восстановление. Куликовы, которым сейчас негде жить, очень надеются на торжество здравого смысла.
Гурские утверждают: перед продажей они сообщали Куликовым, что данный объект аварийный. Куликова эту версию отвергает: «Вместо жилья получила развалину с ипотечной стоимостью, включая землю, более пяти миллионов, хотя моя зарплата позволяла в 2021-м обзавестись неплохим домом. С рождением второго ребенка на другой дом денег уже не хватает». Причем еще до суда Михаил Гурский давал следователю городского УМВД Крыжановскому показания, что Куликова аварийности дома его не спрашивала, и поэтому он ее не поставил в известность. Как, кстати, и «Оценочную компанию Вариант». Ссылаясь на эти слова, Крыжановский постановил отказать Татьяне Владимировне в возбуждении уголовного дела в отношении Гурских по статье 159 УК о мошенничестве. Прокуратура постановление Крыжановского отменила, но УМВД Хабаровска так и не ответило Куликовой, кому поручено следствие. И даже ее согласованный визит в Следственное управление УМВД не внес ясности.
К сожалению, и на официальный запрос местной газеты краевое УМВД не предоставило никакой информации о правонарушениях на рынке жилья, поэтому насколько типично случившееся с семьей Куликовых, судить сложно. А Сбербанк и вовсе не дал ответа. В данном случае из-за безответственности чиновников и банкиров страдают законопослушные граждане. На недавней коллегии Генеральной Прокуратуры Президент Путин потребовал соблюдения законности всеми должностными лицами, назвав ее важнейшим фактором сплоченности общества. Иначе такие злоключения, как у Куликовых вряд ли закончатся, и об общественном согласии придется только мечтать.
ВИКТОР МАРЬЯСИН, ХАБАРОВСКИЙ КРАЙ
